Merdivenden çatıya, otoparktan sığınağa kadar ortak alanlar bütün kat maliklerinindir. Bu alanların kullanımı ve iyi komşuluk, kanun ve yönetim planındaki kurallarla düzenlenir.
Temel kavramlar
Kat mülkiyetine konu olan binanın bütününe Kat Mülkiyeti Kanunu'nda anagayrimenkul denir; daire ve dükkân gibi ayrı kullanılabilen kısımlar bağımsız bölümdür. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 2) (yeni sekmede açılır)
Kanuna göre merdivenler, asansörler, çatı, temeller ve kapıcı daireleri gibi yerler her hâlde ortak yerdir. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 4) (yeni sekmede açılır)
Kat malikleri, binanın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur ve bu yerleri kullanma hakkına sahiptir. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 16) (yeni sekmede açılır)
Ortak alanda değişiklik
Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılması veya dış cephenin farklı renge boyanması için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 19/2) (yeni sekmede açılır)
Ortak yerlerin daha düzgün veya kullanışlı hâle getirilmesine yarayan faydalı yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri kararla yapılır. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 42) (yeni sekmede açılır)
Dış duvarların, çatının veya damın reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle yapılabilir. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 45) (yeni sekmede açılır)
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde de anayapıya zarar verecek onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 19/2) (yeni sekmede açılır)
Yönetim planı ve kullanım
Toplu yapı olmayan bir binada yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 28) (yeni sekmede açılır)
Evcil hayvan besleme gibi binadaki bütün kat maliklerini bağlayan kurallar yönetim planında düzenlenebilir. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 28) (yeni sekmede açılır)
Bu tür kuralların kapsamı yönetim planının yazılışına göre yorumlanır ve plan değişikliği kanundaki oy oranını gerektirir; somut uyuşmazlıkta yönetim planınıza bakılmalı ve bir avukata danışılmalıdır. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 28) (yeni sekmede açılır)
Tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde lokanta gibi bir işyeri ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 24) (yeni sekmede açılır)
Otopark yerleri, yapı kullanma izni alındıktan sonra plana ve yönetmeliğe aykırı olarak başka amaçlara tahsis edilemez. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – Otopark Yönetmeliği (m. 11/1) (yeni sekmede açılır)
Komşuluk kuralları
Herkes taşınmazını kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür; hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, koku, gürültü veya sarsıntıyla rahatsızlık vermek yasaktır. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 737) (yeni sekmede açılır)
Başkalarının huzur ve sükûnunu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye Kabahatler Kanununa göre idari para cezası verilir. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 5326 sayılı Kabahatler Kanunu (m. 36) (yeni sekmede açılır)
Komşu bağımsız bölümdeki bir arızanın onarımı için dairenize girilmesi gerekiyorsa izin vermek zorundasınız; uğradığınız zararı lehine izin verilen malik öder. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 23) (yeni sekmede açılır)
Sorun çıkarsa ne yapılır?
Kat malikleri arasındaki kullanım ve yönetim anlaşmazlıkları öncelikle kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 32) (yeni sekmede açılır)
Borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle zarar gören kat maliki, binanın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 33/2) (yeni sekmede açılır)
Kat Mülkiyeti Kanunundan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m. 18/B-1-c, ç) (yeni sekmede açılır)
Bolu Yönetim olarak sorunları önce nazik bir dille, yazılı ve kayıtlı iletişimle çözmeyi öneriyoruz. Hakaret veya tehdit gibi suç oluşturabilecek durumlarda yetkili makamlara başvurulmalıdır. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – 5326 sayılı Kabahatler Kanunu (m. 36) (yeni sekmede açılır)
Sığınak ortak alandır
Sığınaklar kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir; sığınmak amacıyla olsa bile bağımsız olarak satılamaz, kiralanamaz, devredilemez ve amacı dışında kullanılamaz. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – Sığınak Yönetmeliği (m. 13) (yeni sekmede açılır)
Barış zamanında sığınağın başka amaçla kullanılabilmesi için kat malikleri kurulunun beşte dört kararı ve yönetmelikteki diğer şartlar gerekir. Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi – Sığınak Yönetmeliği (m. 14/2) (yeni sekmede açılır)
Son kontrol: . Kaynak bağlantıları her bilginin yanında.